实务问答 · Q&A
房产纠纷实务问答：先给结论，再给依据
问答按你此刻所处的阶段编排：还在判断事情严不严重、已经在比较该怎么办、还是准备找律师谈委托。每个答案第一段就是结论，后面附上《民法典》或司法解释的依据。规则是共性，你的个案仍取决于事实与证据。
第一步 · 判断期：这事严重吗
先别慌，看完对应这条，心里就大致有数。
卖方涨价想毁约，我还能买到这套房吗？
多数情况下能。只要买卖合同有效、房子还在卖方名下能过户，卖方以涨价为由毁约，你有权请求继续履行——由法院判令卖方协助办理过户，并可另主张逾期违约金。只有当房子已另卖并过户给他人、客观上无法继续履行时，才转为主张差价赔偿。
决定权在守约的买方，卖方一句「我不卖了，赔你钱行不行」通常不成立。发现毁约迹象要尽快锁房（见方案期）。
依据：《民法典》第577、579、580条。详见二手房买卖裁判规则精选。
签约时交的定金能要回来吗？
看两点：这笔钱是不是真「定金」，以及谁违约。写成「定金」并适用定金罚则的——买方违约不退、卖方违约双倍返还，且定金以主合同标的额20%为上限。只写「订金」「诚意金」的，一般按预付款处理、原额退还，不双倍。
一字之差，后果完全不同。签约时把这笔钱明确写成「定金」并落在20%以内，主张时先算清定金与违约金哪个高、择一提出。
依据：《民法典》第586–588条。
贷款没批下来，算我违约吗？
看原因能不能归责于你。因你自身征信、隐瞒负债、材料不实等可归责的原因未获批，你需继续付款或担责；因限贷政策骤变等不可归责于双方、合同又无相反约定的，可解约、退款、互不担责。合同已约定「贷款不成如何处理」的，从约定。
「贷款不成怎么办」是二手房合同里最值钱的条款之一，签约时务必写清时限、额度不足或失败时的处理方式。
依据：《民法典》第563、577条；商品房买卖合同司法解释相关规则。
遇到一房二卖，我排在后面还有救吗？
有。房屋归属以登记为准：已过户登记者取得所有权。没拿到房的买受人可请求卖方赔偿差价损失；卖方与第三人恶意串通另订合同并交付房屋、致你无法取得房屋的，可请求确认该合同无效；卖方订约时故意隐瞒房屋已出卖或已抵押的，可主张撤销合同并索赔。
怀疑一房二卖，尽快查封或异议登记锁房，同时固定卖方主观恶意的证据（明知已卖仍再卖、隐瞒抵押）。
依据：《民法典》第209条（不动产物权登记生效）、第595条、第148条（欺诈可撤销）；商品房买卖合同司法解释（据法释〔2020〕17号修正）第七条。
退租时押金被房东扣了，合理吗？
出租人扣押金必须对应实际损失并举证。如维修票据、欠费凭证、退租时房屋状况记录。正常使用产生的自然损耗不赔；无损失或损失小于押金的，应退还差额。「提前退租一律不退押金」等格式条款可能因显失公平被酌减或否定。
入住与退租各做一次房屋状况记录（拍照、抄表、清单）并双方确认，退租时要求房东出示扣款对应的损失凭证。
依据：《民法典》第587、714、721条。详见租赁与物业专区。
楼上漏水泡了我家，能索赔吗？
能。责任人应停止侵害、修复并赔偿损失。关键在举证：损害事实、因果关系与损失金额。第一时间现场拍照录像、报修并留物业到场记录，损失较大或对方不认的，及时申请鉴定确定漏水源与损失金额。
依据：《民法典》第288–296条（相邻关系）、第1165条（侵权责任）。详见租赁与物业相邻裁判规则精选。
物业服务没做好，我能不交物业费吗？
不能全额拒交。物业已按约定提供服务的，业主不得以未享受服务或房屋空置为由拒付；确因物业未尽责受损的，可就相应部分主张减免或另行索赔，但不能一概拒交。物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
对服务不满，正确做法是留证据、就相应部分主张减免，而不是全额拒交——全额拒交往往败诉并承担诉讼费。
依据：《民法典》第944条；物业服务纠纷司法解释。
第二步 · 方案期：该怎么办
方向定了，接下来是路径与先后顺序的选择。
卖方拖着不过户，我第一步该做什么？
尽快锁定房屋，防止被卖给第三人。可考虑向法院申请财产保全（查封），或办理异议登记 / 预告登记。一旦房屋过户给善意第三人，继续履行的路径就断了，只能退而求其次索赔差价。
锁房往往比事后打官司更重要。锁定之后，再从容主张继续履行与逾期违约金。
依据：《民法典》第577、580条；诉讼保全相关程序规则。
定金和违约金能一起主张吗？
原则上不能并用，只能择一。一方违约时，守约方可在定金罚则与违约金之间，选对自己更有利的一个主张。若约定的违约金过分高于实际损失，违约方可请求酌减。
主张前先各算一遍：没收/双倍定金能拿多少、违约金能拿多少，取高者。混着一起要，法院也只支持其一。
依据：《民法典》第585、588条。
合同里逾期违约金约得很高，一定能全额拿到吗？
不一定。约定的违约金过分高于实际损失的，违约方可请求法院或仲裁机构适当减少（酌减）。主张高额违约金的一方，应尽量举证实际损失——损失举证越充分，被酌减的空间越小。
违约金不是约得越高越好；「约得过高又举不出损失」，最终多半被打折。
依据：《民法典》第585条；合同编通则司法解释（法释〔2023〕13号）。
房子已无法过户，差价损失怎么算、怎么举证？
差价是市场价与合同价之差（可按违约时、起诉时或实际交易时确定）。可通过双方认可的成交价、中介评估或委托专业机构评估固定；举证不能时，法院可参照周边同类房源市场价酌定。
差价往往是这类案件的主要标的，评估报告与可比成交是关键证据，越早固定越好。
依据：《民法典》第577、584条；合同编通则司法解释。
租二房东的房，怎么防止被原房东赶走？
签约前核实两件事：①二房东与原房东的合同是否允许转租、有无书面同意；②原租约剩余期限是否覆盖你要租的期限。未经同意的转租，原房东可解除合同，最先受损的是次承租人。
为避免主合同被解除，次承租人可代二房东向原房东支付其欠付的租金。查不清转租权，宁可不租。
依据：《民法典》第716–719条。详见租赁与物业专区。
第三步 · 委托期：找谁、多少钱、怎么托
关于费用与信任的诚实回答，签约前一切写在纸上。
房产纠纷请律师怎么收费？
按案件类型适用三种之一：事项边界清晰的用计件收费（如单份合同审查、非诉过户）；有明确金额的诉讼按标的额比例分段累进；工作量难预估的复杂事项计时收费。全部收费方式、计算口径与付款节点，签约前书面写明，中途不产生未经书面确认的收费。
我们不在网上标注具体金额——每个案件复杂度差异太大，预先标价要么虚高要么失真；但收费怎么构成，你签约前就能完全算明白。
说明：收费遵循上海市律师服务收费相关规定。本所不承诺任何案件结果。详见律所咨询。
人在外地或国外，能委托办理境内房产纠纷吗？
可以，全部环节支持线上办理。沟通用微信与视频，签约支持电子签约，材料先传扫描件推进工作、原件按清单邮寄或在关键节点提交。房地产部客户中有相当比例人在外地或境外。
人在境外的，授权委托书一般需当地公证，并视所在地办理海牙认证（Apostille）或使领馆认证；在香港则由中国委托公证人公证并加章转递。初步评估时我们会给出针对你所在地的书面清单。
说明：涉外授权文件的具体路径以初步评估时的书面清单为准。
还没决定是否打官司，初步咨询要花钱吗？
评估不等于必须委托。把合同、定金/首付凭证与时间线告诉房地产部，我们会给出事项性质、可行路径与大致周期的初步判断，你再决定是否委托。
说明：本所不承诺任何案件结果。
更多租赁与物业问题见 租赁与物业专区；想看规则详解，见 二手房买卖裁判规则精选 与 租赁与物业相邻裁判规则精选。
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