二手房买卖的争议，八成集中在五个节点：签了约房价涨了卖方想毁约、定金到底能不能要回、贷款批不下来算谁的、过户和腾房拖延怎么算违约金、以及同一套房卖给了两个人谁能拿到房。这五个问题背后各有一套成熟的裁判规则——法院怎么判、判到什么程度，规则说了算。每条规则给出民法典与最高人民法院司法解释的现行有效依据。规则是共性，个案仍以事实、证据与裁判为准。
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一、房价上涨，卖方"跳价"毁约：买方可请求继续履行并过户
这是二手房纠纷里最典型、也最容易判的一类。签约之后房价上涨，卖方反悔，或找各种理由拖延过户、要求加价，本质都是违约。买方最强的救济不是索赔，而是请求继续履行。
为什么"继续履行"优先于赔钱
房屋是特定物，买方买的就是这一套，用金钱赔偿往往无法替代。《民法典》第577条规定违约方应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任；第579条针对金钱债务、第580条针对非金钱债务规定了继续履行的请求权及其例外。过户协助义务属于非金钱债务，只要不存在法律上或事实上不能履行、履行费用过高等法定例外，法院可以判决继续履行。所以卖方"我不卖了，赔你钱行不行"通常不成立——决定权在守约的买方。
差价损失怎么算
若房屋确已无法过户（如已被卖方另卖并办证给他人），买方主张的核心损失就是房屋差价：违约时（或起诉时、实际交易时）的市场价与合同约定价之差。差价可通过双方认可的成交价、中介评估、或委托专业机构评估确定；举证不能时，法院可参照周边同类房源市场价酌定。
| 卖方毁约时房屋状态 | 买方可主张的核心救济 |
|---|---|
| 房屋仍在卖方名下、可过户 | 请求继续履行（判令协助过户）+ 逾期履行违约金 / 损失 |
| 房屋已另卖并过户给善意第三人 | 转为违约损害赔偿，含房屋差价损失，可另主张定金 / 违约金（择一） |
| 卖方拖延但尚未另卖 | 及时诉讼保全（查封 / 异议登记），锁定房屋后再请求继续履行 |
依据：《民法典》第577条（违约责任形式）、第579条（金钱债务的继续履行）、第580条（非金钱债务的继续履行及其例外）；最高人民法院《关于适用〈民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）关于继续履行与损失赔偿范围的规定。
二、"定金"还是"订金"：一字之差，决定能否适用定金罚则
签约时交的那笔钱，写成"定金"还是"订金""诚意金""意向金"，法律后果完全不同。这是二手房交易里最常被忽视、也最容易吃亏的一个字。
| 名目 | 法律性质 | 违约后果 |
|---|---|---|
| 定金 | 担保性质，适用定金罚则 | 买方违约不退；卖方违约双倍返还（20%以内） |
| 订金 / 诚意金 / 意向金 | 一般视为预付款 | 无论谁违约，通常原额返还，不双倍 |
定金与违约金：不能"两头都要"
很多买方误以为可以既没收定金、又主张违约金。规则是二者原则上不并用：一方违约时，守约方可以择一主张定金罚则或违约金，选对自己更有利的那个。若约定的违约金过分高于实际损失，违约方可请求法院或仲裁机构适当减少（酌减，见下文第四节）。
依据：《民法典》第586条（定金合同与20%上限）、第587条（定金罚则）、第588条（定金与违约金的择一适用，及违约金过高的酌减）。
三、"贷款不批"导致无法履约：责任按可归责性划分
买方以按揭方式购房，银行贷款没批下来，交易做不成——这笔账算谁的？关键看贷款批不下来是谁的原因、能否归责，以及合同里怎么约定。
| 贷款未获批的原因 | 责任归属倾向 |
|---|---|
| 买方征信问题、隐瞒负债、材料不实 | 可归责于买方，买方承担违约责任 / 改现金履约 |
| 买方明知不符合贷款条件仍签约 | 可归责于买方 |
| 签约后限贷政策骤变、审批标准提高 | 一般不可归责于双方，可解约、互不担责、退款 |
| 合同已约定"贷款不成的处理方式" | 从约定（如转现金、给宽限期、无责解除等） |
依据：《民法典》第563条（法定解除情形）、第577条（违约责任）；最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释中，对因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同、致买卖合同无法继续履行的，可请求解除合同、返还已付款项的规则精神。
四、逾期过户、逾期腾房：违约金怎么算，法院会不会酌减
约定的过户日、交房腾空日到了对方没做到，按合同约定的违约金（常见为按日千分之几，或按房款总额一定比例）计算。但违约金不是想约多少就一定支持多少——法院有酌减的权力。
逾期违约金的两类常见约定
- 逾期过户 / 逾期付款——按未付款或房款总额的日万分之几、日千分之几计，自逾期之日累计至实际履行之日；
- 逾期腾房 / 逾期交付——常约定按日定额或按月租金标准计算占用损失，直至实际腾空交付。
依据：《民法典》第585条（违约金的约定、增加与酌减）；最高人民法院《关于适用〈民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）关于违约金调整的裁判标准。
五、一房二卖：谁能拿到房，顺位怎么排
同一套房，卖方先后卖给了几个人，几份合同可能都有效——但房子只有一套。谁能最终取得所有权，靠的是一套明确的履行顺位规则。
| 顺位 | 谁优先 | 规则来源 |
|---|---|---|
| 第一 | 已办理过户登记的买受人 | 《民法典》第209条：不动产物权经登记发生效力 |
| 第二 | 均未过户时，已合法占有房屋者 | 占有的公示与保护 |
| 第三 | 均未过户未占有时，先付款者 | 履行在先 |
| 兜底 | 其余按合同成立先后 | 成立在先 |
没拿到房的一方：能主张什么
未能取得房屋的买受人，可请求出卖人承担违约责任，赔偿范围包括房屋差价损失（以判决或实际情况确定的市场价与合同价之差）、已付款项及利息、为交易支出的必要费用等。出卖人订立合同时故意隐瞒房屋已出卖或已抵押的，买受人还可主张撤销合同（欺诈）并追究相应责任。
需要提示的是：原商品房买卖合同司法解释中"不超过已付购房款一倍"的惩罚性赔偿条款，已在法释〔2020〕17号修正时整条删除，现行文本中不复存在，不能再作为请求权基础直接援引。
依据：《民法典》第209条（不动产物权登记生效）、第595条（买卖合同定义）、第148条（欺诈可撤销）、第577–584条（违约责任）；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（据法释〔2020〕17号修正）第七条（恶意串通致买受人无法取得房屋的合同无效）。一房数卖的履行顺位为审判实践归纳的裁判规则，现行司法解释仅对普通动产、特殊动产的多重买卖设有明文顺位规定。
