规则名称：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
文号与版本：法释〔2003〕7号，据法释〔2020〕17号修正，2021年1月1日施行（现行修正文本共24条）
官方来源：国家法律法规数据库 flk.npc.gov.cn（全文以官方公布文本为准）
本页为本所对该司法解释与相关民法典条文的要点整理，非条文全文转录；条文原文请以最高人民法院公布的现行修正文本为准。
一、认购、订金与定金
商品房的认购、订购、预订等协议，如具备商品房买卖合同主要内容、出卖人已按约定收受购房款的，可认定为商品房买卖合同。当事人以认购书等形式约定订立买卖合同、一方支付定金作为担保的，因不可归责于双方的事由导致买卖合同未能订立的，出卖人应返还定金；因当事人一方原因未能订立的，适用定金罚则。定金与"订金"不同：约定为定金才适用罚则，定金总额不超过主合同标的额的20%（民法典第586条）。
二、交付面积与合同约定不符：以合同约定为准
需要特别提示：本解释2020年修正时删除了原有的面积误差处理专条。现行文本（共24条）已不再就"面积误差比3%"设定统一的结算与退房规则。因此，房屋交付时实测面积与合同约定面积不符的，首先依合同约定处理；合同未约定或约定不明的，依《民法典》合同编关于履行、违约责任与合同解除的一般规则主张权利——面积显著缩水致合同目的不能实现的，可主张解除合同并要求返还已付款项及利息；未达该程度的，可主张相应的价款调整或损失赔偿。
实务中，商品房买卖合同示范文本通常已就面积差异的结算方式作出约定，签约时应逐条核对该条款，而不要依赖已被删除的司法解释旧规则。
三、逾期交房、逾期付款与逾期办证的违约金
没有约定违约金数额或损失计算方法时，两种逾期各有各的参照标准，不能混用（本解释第十三条）：
- 逾期付款：按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
- 逾期交付使用房屋：按逾期交付期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
逾期办证（第十四条）：因出卖人原因，买受人在下列期限届满仍未能取得不动产权属证书的，除另有特殊约定外，出卖人应承担违约责任——①合同约定的办理不动产登记期限；②标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；③标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。办理登记期限届满后超过一年，因出卖人原因导致无法办理不动产登记的，买受人可请求解除合同并赔偿损失（第十五条）。
违约金过高的酌减标准（第十二条）：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
四、2020年修正带来的变化：惩罚性赔偿条款已被删除
原《商品房买卖合同司法解释》曾规定：出卖人一房二卖、故意隐瞒房屋已抵押或已出卖、隐瞒未取得商品房预售许可证明等情形致合同目的不能实现的，买受人可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该"惩罚性赔偿"规则已在法释〔2020〕17号修正时整条删除，现行文本中不复存在，不能再作为请求权基础直接援引。
删除并不意味着上述恶意行为不再受追究，而是回归《民法典》的一般规则：出卖人与第三人恶意串通另订合同并交付房屋、致买受人无法取得房屋的，买受人可请求确认该合同无效（本解释第七条）；此外可依《民法典》主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失（含房屋差价损失），出卖人订立合同时有欺诈情形的，可主张撤销合同并追究缔约过失或违约责任。主张时仍需固定合同、付款凭证与出卖人过错的证据。
