实务问答 · 租赁与物业专区
租赁与物业专区问答：押金、退租、转租、物业费、相邻权
租房、当二房东、交物业费、邻里漏水噪音——标的额未必大，规则同样清晰。每题先给结论、再给依据。想看成体系的规则详解，可移步 租赁与物业相邻裁判规则精选。
一 · 押金与退租
退租时押金被无故克扣，怎么办？
出租人扣押金必须对应实际损失并举证。如维修票据、欠费凭证、退租时房屋状况记录。正常使用产生的自然损耗不赔；无损失或损失小于押金的，应退还差额。
要求房东出示扣款对应的凭证；无凭证的克扣，可先催告、再通过调解或诉讼主张退还。入住与退租各拍一次照、抄一次表，是最有用的证据。
依据：《民法典》第587、714、721条。
没到期就想退租，要赔多少违约金？
按合同约定，但过高可酌减。约定违约金过分高于出租人实际损失（空置期租金、再出租合理成本）的，可请求酌减。出租人也负减损义务，应尽快再出租，怠于减损而扩大的损失不能全部转嫁给你。
主动配合尽快找到接租人、协助带看，能有效降低你需赔的损失。
依据：《民法典》第585、591条。
到期后房东就是不退押金，能怎么维权？
先书面/微信催告并保留记录，要求房东说明扣款依据。房东无法举证实际损失的，可就押金返还申请调解或提起诉讼，主张退还本金及占用利息。
房屋状况记录、付款凭证、催告记录是关键证据。小额押金也可走小额诉讼程序，成本可控。
依据：《民法典》第587、721条。
二 · 转租与房屋易主
租的是二房东的房，安全吗？怎么核实？
核实两件事：①二房东与原房东的合同是否允许转租、有无书面同意；②原租约剩余期限是否覆盖你要租的期限。未经原房东同意的转租，原房东可解除合同，最先受损的是次承租人。
为避免主合同被解除，次承租人可代二房东向原房东支付其欠付的租金。查不清转租权，宁可不租。
依据：《民法典》第716–719条。
租住期间房东把房子卖了，我必须搬走吗？
一般不用。在你按合同合法占有的期限内，房屋所有权变动不影响租赁合同效力，新房东承受原房东地位，租约继续有效至到期——这就是「买卖不破租赁」。
前提是你已合法占有。签约后尽快入住、留存交房与占有的证据，有助于主张这一保护。
依据：《民法典》第725条。
房东要卖房，我作为租客有优先购买权吗？怎么行使？
有。出租人应在出卖前的合理期限内通知你，你在同等条件下有优先购买权；收到通知15日内未表示购买视为放弃。出租人未通知或妨害你行使的，你可请求赔偿损失，但一般不能据此主张买卖合同无效。
救济是赔偿损失，而非抢回房子。有购买意愿的，收到通知后15日内以书面明确表示、按同等条件响应并留证。共有人优先于承租人。
依据：《民法典》第726–728条。
租约没到期，房东能提前收回房子吗？
一般不能。租赁期内房东没有法定或约定的解除事由，单方要求提前收回房屋构成违约，你可拒绝并要求继续履行；协商解除的，可主张搬迁、重新租房等合理损失的补偿。
房东以「卖房」为由要求腾房的，你受买卖不破租赁保护，无需因此搬离。
依据：《民法典》第563、577、725条。
三 · 物业费
物业服务做得差，我能不交物业费吗？
不能全额拒交。物业已按约定提供服务的，业主不得以未享受服务为由拒付；确因物业未尽责受损的，可就相应部分主张减免或另行索赔，但不能一概拒交。
保留服务缺失的证据（照片、报修记录、业委会记录），就相应部分主张减免，而不是全额拒交——全额拒交往往败诉并承担诉讼费。
依据：《民法典》第944条；物业服务纠纷司法解释。
房子空置没住，物业费还要交吗？
要交。物业服务面向小区公共区域与秩序，房屋空置、未入住不影响物业费的交纳义务。物业合同或地方规定对空置房另有减免约定的，从其约定。
依据：《民法典》第944条。
物业停我水电来催我交物业费，合法吗？
不合法。《民法典》第944条第3款明文规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，业主可主张停止侵害并赔偿由此造成的损失。物业应当先催告，合理期限届满仍不支付的，通过诉讼或仲裁解决。
遇到断水断电催缴，保留证据并可另行主张物业的侵权责任；物业应通过协商或诉讼途径催缴。
依据：《民法典》第944条。
四 · 相邻权：漏水、噪音、油烟
楼上漏水泡了我家，我该找谁、怎么举证？
找责任人（漏水源所在的楼上业主或相关责任方），可请求停止侵害、修复并赔偿损失。举证关键是损害事实、因果关系与损失金额。
第一时间现场拍照录像、报修并留物业到场记录；损失较大或对方不认的，及时申请鉴定确定漏水源与损失金额。
依据：《民法典》第288–296条（相邻关系）、第1165条（侵权责任）。
隔壁噪音、油烟太大，能要求他停吗？
能。相邻各方应按有利生产、方便生活、公平合理的原则处理，噪音、油烟、异味等超过标准造成妨害的，受害方可请求排除妨害、消除危险并赔偿损失。
必要时申请噪音检测等鉴定作为证据；协商不成的，可通过物业、居委会调解或诉讼解决。
依据：《民法典》第288–296条、第1165条。
想看更完整的规则详解，见 租赁与物业相邻裁判规则精选；二手房买卖类问题见 房产纠纷实务问答。
