主要依据：《不动产登记暂行条例》（2014-11-24国务院令第656号公布，2024-03-10第二次修订，现行文本2024-05-01施行）＋《民法典》物权编登记规则
登记机构：不动产统一登记，由县级以上人民政府确定的不动产登记机构办理
本页为本所对不动产登记核心规则的要点整理：登记的物权效力规则源自《民法典》物权编，登记的行政程序（登记簿、证书、查询、更正、异议、预告等）源自《不动产登记暂行条例》。规则以官方公布文本为准。
一、为什么"过户登记"这么重要——登记决定物权
房子归谁，法律看的不是谁住着、谁交着物业费，而是不动产登记簿。《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这就是为什么"一房二卖"里已办过户登记的买受人优先取得所有权，也是为什么买房必须以过户为交付的终点。
二、买房尽调第一步：查册
买二手房、法拍房、大宗物业，第一件事是查询不动产登记信息（俗称"查册"）：核实权利人、共有情况、有无抵押、有无查封、有无异议登记。权利人或利害关系人可依法申请查询、复制登记资料。查出被查封（对应城市房地产管理法第38条禁止转让情形）、有未涂销抵押、或权属存在异议登记的，就要高度警惕。
三、锁房与纠错的三张牌：预告登记、异议登记、更正登记
预告登记（民法典第221条）——买卖房屋等约定时，为保障将来实现物权，可按约定申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。买期房、买卖过程中防"一房二卖"的重要工具。但预告登记有失效期：债权消灭，或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效——办出条件后务必及时转本登记。
异议登记（民法典第220条）——利害关系人认为登记簿记载的事项错误的，可申请更正；权利人不同意更正的，利害关系人可申请异议登记。异议登记后，申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效；异议登记不当造成权利人损害的，权利人可向申请人请求损害赔偿。
更正登记——登记簿记载与实际不符的，权利人、利害关系人可申请更正登记；登记机构确认错误的，予以更正。
四、房地一体、带押过户与"带押"的处理
我国实行房地一体：房屋所有权与其占用范围内的土地使用权一并登记、一并转让。房屋上设有抵押的，抵押权自登记时设立（民法典第402条）；抵押期间房产可以转让、抵押权不受影响（第406条），近年多地推行的"带押过户"，正是依托登记制度让带抵押的二手房在不先还清贷款的情况下完成过户与抵押变更登记。具体流程见德载研究《抵押房产的买卖风险》。
