制定机关：第十三届全国人民代表大会第三次会议
施行日期：2021年1月1日
整理范围：第二编 物权 · 第六章 业主的建筑物区分所有权（第271条起）；第四分编 担保物权 · 第十七章 抵押权（第394条起）
本页为本所对物权编中建筑物区分所有权与抵押权两部分的要点与关键条文整理：核心条文按官方公布文本转录，其余按条文要旨归纳并标注条号，供学习研究；条文原文与最新版本以国家法律法规数据库公布文本为准。
一、业主的建筑物区分所有权（小区里的"你的、我的、大家的"）
业主对自己的房子（专有部分）享有所有权，对楼道、电梯、外墙、道路、绿地等（共有部分）享有共有和共同管理的权利——这就是"建筑物区分所有权"，也是物业费、车位、公共收益、业委会等一切小区纠纷的根本规则。
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
其余关键条文要旨（按条文归纳，条号供检索，原文以官方为准）：
第272条——业主对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但行使权利不得危及建筑物安全、不得损害其他业主的合法权益。
第274条——建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有（明示属于个人或城镇公共的除外）。
第275—276条——规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定；占用业主共有道路或场地增设的车位属业主共有；建设单位应当首先满足业主的停车需要。
第278条——制定和修改管理规约、选举业委会、使用维修资金、改建重建建筑物、改变共有部分用途或利用共有部分经营等事项，由业主共同决定，并规定了相应的人数与面积表决比例（重大事项门槛更高）。
第281条——建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；其筹集、使用情况应当公布。
第282条——建设单位、物业服务企业等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有（小区外墙广告、公共区域经营收益归全体业主）。
第286—287条——业主应遵守法律法规与管理规约；对损害他人合法权益的行为，业主有权请求行为人停止侵害、排除妨碍、赔偿损失；业主对建设单位、物业服务企业或其他管理人侵害其合法权益的行为，有权请求承担民事责任。
二、抵押权（房子抵押给银行/债权人后，谁说了算）
买房贷款、以房融资、以及买到"带抵押"的二手房，核心都在抵押权规则：抵押期间房子能不能卖、抵押会不会因为过户而消灭、房子上有租约或多个抵押时如何处理。
第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（第406条是"带押过户"的法律基础：抵押房产在抵押期间可以转让，抵押权不因过户而消灭，但抵押人应及时通知抵押权人。）
第四百零九条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第四百一十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
与买房卖房高度相关的其余抵押条文要旨（按条文归纳，条号供检索，原文以官方为准）：
第402条——以建筑物等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
第405条——抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响（即"抵押不破在先租赁"，与买卖不破租赁相衔接）。
