德载律所·房地产部 ｜ 《中华人民共和国出境入境管理法》，主席令第五十七号，自2013年7月1日起施行；本页读第三十九条第二款、第四十五条第二款与第七十六条、第七十九条。
- 第三十九条共两款：第一款的义务人是旅馆，第二款的义务人是「本人或者留宿人」。出租住宅、公寓、宿舍，落进来的一律是第二款。
- 「本人或者留宿人」并列，条文没有排序。租客没登记，不等于出租人自动免责，两方各自都可能被认定未履行。
- 第七十六条第一款第（六）项给予警告，可以并处二千元以下罚款（含二千元）；该项未指明主体，出租人在射程内。
- 出租人一侧的重罚在第七十九条：容留、藏匿非法入境、非法居留的外国人，行为人处二千元以上一万元以下罚款，单位处一万元以上五万元以下罚款并罚责任人员。
- 第四十五条第二款另设独立义务：发现外国人非法入境、非法居留、非法就业的应当及时报告。登记义务由法律指定，合同挪不走。
一、基本信息
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 文件全称 | 《中华人民共和国出境入境管理法》 |
| 文号 | 主席令第五十七号 |
| 通过／公布日期 | 2012年6月30日第十一届全国人大常委会第二十七次会议通过，同日公布 |
| 现行版本施行日期 | 2013年7月1日（第九十三条） |
| 制定机关 | 全国人民代表大会常务委员会 |
| 官方原文 | https://www.nia.gov.cn/n741440/n741547/c1013311/content.html |
| 本页管什么 | 外国人住在旅馆以外的住所时，登记义务落在出租人一侧的谁身上、不履行罚谁，以及合同可写哪些条款要素 |
二、第三十九条两款，两个不同的义务人
第三十九条 外国人在中国境内旅馆住宿的，旅馆应当按照旅馆业治安管理的有关规定为其办理住宿登记，并向所在地公安机关报送外国人住宿登记信息。
外国人在旅馆以外的其他住所居住或者住宿的，应当在入住后二十四小时内由本人或者留宿人，向居住地的公安机关办理登记。
两款是两套规则。第一款的义务人是旅馆，登记与报送都在旅馆那边，出租人这一侧用不上它；第二款处理「旅馆以外的其他住所」，没有旅馆这样一个专责机构，条文也没有另指一个人，而是写成「由本人或者留宿人」。
关键在于这是并列而不是顺位。条文没有写谁优先、谁补位。登记没有做成时，本人与留宿人都在法定义务主体范围内，谁都不能拿这一句说这件事本来是对方的。个案认定属公安机关职权。
另有三处文义须逐字读：起算点是「入住后」，与签约日、起租日、交房日无关；「居住或者住宿」并列，没有最短天数；机关是「居住地的公安机关」，住过两处就是两次登记。
三、「留宿人」在四种住所安排里各是谁
法律没有定义「留宿人」。条文能读出的只有两点：这个身份由提供住所这一事实决定——第二款没有出现「出租人」「承租人」「租赁」任何一个词；其射程是「旅馆以外的其他住所」，不限于租赁。分开评估还有一层意义：提供住所的是个人还是单位，在第七十九条那里决定适用第一款还是第二款。
一、产权人直接出租。公司名下房产出租的是公司，个人以自己名义出租的是个人；经手签约的员工不是提供方。
二、二房东转租。实际交付房屋占有使用的是转租人，原产权人往往既不掌握占有，也不知道现住人是谁；就文义而言事实发生在转租人一侧。但产权人同意转租、知悉现住人是外国人却对登记不闻不问的，也难说与第二款无关。
三、单位提供的宿舍与员工公寓。提供住所的是单位，不是替单位办手续的行政人员；集团内由一家公司统一租入、供另一家公司外籍员工居住的，谁是提供方须事先定下来。入住随人员进出反复发生，每次都是新的二十四小时。
四、亲友无偿借住。第二款不区分有偿无偿，也不要求有书面合同，最容易被整个忽略。
房屋中介与物业服务企业另说。除非自持房源转租，他们通常不是提供住所的一方；但他们掌握现住人信息，法定义务落在下一节的第四十五条第二款——照登记流程办事反而会漏掉它。
四、出租人一侧的第二条法定义务：第四十五条第二款
公民、法人或者其他组织发现外国人有非法入境、非法居留、非法就业情形的，应当及时向所在地公安机关报告。
该条两款的义务人不同：第一款是「聘用外国人工作或者招收外国留学生的单位」，属用工一侧，不在本页射程；第二款是「公民、法人或者其他组织」——个人房东、出租房产的企业、二房东、中介公司、物业服务企业、提供宿舍的用人单位，全部落在这九个字里。
它与登记是两件事：第三十九条第二款是常态动作，有人入住就要做；第四十五条第二款是触发式动作，「发现」三种情形之一才产生报告义务。它卡在第七十六条与第七十九条之间——发现了、报告了是履行本款；发现了不报告还继续把房子给对方住，已离开「登记没做」这一档。
五、时点与罚则：两档处罚，主语各不相同
| 时点 | 谁的动作 | 条文依据 |
|---|---|---|
| 入住旅馆以外的其他住所 | 入住后二十四小时内，由本人或者留宿人向居住地的公安机关办理登记 | 第三十九条第二款 |
| 换房、增加实际居住人、转租转借 | 产生新的入住事实，二十四小时重新起算 | 第三十九条第二款（按入住起算，不按合同期） |
| 发现租客非法入境、非法居留、非法就业 | 及时向所在地公安机关报告 | 第四十五条第二款 |
受理方式与需提交的信息，以受理机关现行公布的要求为准。罚则分两档，隔开两档的不是住所类型，而是被留宿人的居留状态。
第七十六条 有下列情形之一的，给予警告，可以并处二千元以下罚款：
……（六）未按照本法第三十九条第二款规定办理登记的。
旅馆未按照规定办理外国人住宿登记的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；未按照规定向公安机关报送外国人住宿登记信息的，给予警告；情节严重的，处一千元以上五千元以下罚款。
这里有一处主语差别，是本页最要紧的文义分析。第一款共六项，引导句写「有下列情形之一的」，未指定被处罚的人；第（一）（二）（五）项明写主体是外国人，而第（六）项没有出现主体，它指向第三十九条第二款项下的义务人，即「本人或者留宿人」。后果是警告，可以并处二千元以下罚款（含二千元）：警告不是可选项，罚款才是。第二款的主语明写为旅馆，不是房东。
第七十九条 容留、藏匿非法入境、非法居留的外国人，协助非法入境、非法居留的外国人逃避检查，或者为非法居留的外国人违法提供出境入境证件的，处二千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处五日以上十五日以下拘留，并处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。
单位有前款行为的，处一万元以上五万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照前款规定予以处罚。
第一款的主语是实施上述行为的行为人；第二款的主语是单位，且单位受罚后直接负责的主管人员和其他直接责任人员还要依第一款再罚一次。对以公司名义出租或者提供宿舍的一方，两款之差就是二千元以上一万元以下与一万元以上五万元以下（均含本数）之差。
第七十八条只作背景：该条共两款，第一款罚的是非法居留的外国人本人，第二款罚的是未尽监护义务的监护人。出租人不替租客承担该条；租客的居留状态既决定他走第七十八条，也决定出租人走第七十六条还是第七十九条。
| 行为 | 条文写的处罚对象（主语） | 后果 | 条款 |
|---|---|---|---|
| 旅馆以外的其他住所未办理登记 | 条文未指明主体，指向第三十九条第二款项下的义务人，即本人或者留宿人 | 警告，可以并处二千元以下罚款（含二千元） | 第七十六条第一款第（六）项 |
| 未办理外国人住宿登记；未报送住宿登记信息 | 旅馆 | 前者依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚；后者警告，情节严重的处一千元以上五千元以下罚款（含本数） | 第七十六条第二款 |
| 容留、藏匿非法入境、非法居留的外国人，协助其逃避检查，或者为其违法提供出境入境证件 | 实施该行为的行为人 | 二千元以上一万元以下罚款；情节严重的处五日以上十五日以下拘留，并处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的没收（含本数） | 第七十九条第一款 |
| 单位有第七十九条第一款所列行为 | 单位 | 一万元以上五万元以下罚款（含本数），有违法所得的没收，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依第一款处罚 | 第七十九条第二款 |
六、写进租赁合同的四类条款要素，以及合同之外的一件事
前提先说清：第三十九条第二款的义务主体由法律直接指定，约定挪不走。合同写「由承租人负责办理住宿登记」，改变的是双方之间谁去做、做不成谁赔，不改变第七十六条第一款第（六）项的射程。只写要素与依据，不给范本。
要素一，履行主体与时限。约定由哪一方在入住后二十四小时内完成登记并向另一方出示结果（第三十九条第二款），并注明该约定只在双方之间生效。
要素二，协助义务。约定承租人提供办理登记所需的身份与证件信息、停留居留证件有效期限及实际居住人名单。依据两层：登记以这些信息为前提；出租人要履行第四十五条第二款，前提是有「发现」的可能。
要素三，身份状态变化的通知义务。约定停留居留证件到期、延期、换发、被注销，实际居住人增减，以及发生转租转借时，承租人应在约定期限内通知出租人；依据是第七十九条以居留状态为界。
要素四，违约责任与解除权。纯属当事人之间的责任分配，与行政处罚是两条线，互不替代。
再划一条线：以上处理的是住宿登记这条行政管理关系；住房租赁一线的非居住空间禁止单独出租、实名签约与合同备案是另一条线，法源、义务人与罚则均另有出处。
单位或者个人为出境入境人员出具邀请函件或者其他申请材料的，应当对邀请内容和证明事项的真实性负责，并配合移民管理机构、签证机关核实有关信息。
房东与用人单位常被请求出具居住证明、邀请函件一类材料，这一款把出具方的责任写成对真实性负责与配合核实两项。该规定已公布，自2026年9月15日起施行，本页核验日2026年9月7日尚未施行。
七、谁会用到、怎么用
- 误解：租客是外国人，登记是他自己的事。实际：第三十九条第二款把义务同时给了本人与留宿人，条文没有排序；第七十六条第一款第（六）项未指明主体，指向的正是该款项下的义务人。
- 误解：合同写明由承租人负责登记，责任就转出去了。实际：约定分配的是双方之间的违约责任，行政处罚的射程由法律定，不由合同定。
- 误解：不收租金，借给朋友或者员工住就不在这条里。实际：第二款不分有偿无偿；单位提供的宿舍同样在内，而单位落进第七十九条走的是该条第二款那一档。
- 误解：租客的居留证件过没过期与出租人无关。实际：第七十八条罚的是外国人本人；但第四十五条第二款要求发现非法居留等情形及时报告，明知对方非法居留仍提供住所的，评价条款已换成第七十九条。
- 先定自己这一侧的身份：房产在个人名下还是公司名下，宿舍的提供方是用工主体还是集团另一家公司——这决定万一落进第七十九条时走第一款还是第二款。
- 把二十四小时的起算点写进内部台账口径：按实际入住起算，不按签约日或者交房日；换房、加人、转租转借的按新的入住重新起算。
- 租赁合同里把履行主体与时限、协助提供证件与居住信息、状态变化通知、违约责任分写四条，并注明该约定只在双方之间生效、不改变第三十九条第二款的义务主体。
- 交房与每次续租时核对承租人的停留居留证件仍在有效期内并留存记录——第七十六条与第七十九条的分界就是被留宿人的居留状态。
- 中介与物业通常不是提供住所的一方，但同在第四十五条第二款的「公民、法人或者其他组织」之内；把该款的报告义务单列为内部制度，与登记流程分开。
- 房地产法规库
- 民法典合同编·租赁合同章（第703–734条 要点与关键条文）
- 租赁纠纷高频清单：押金、提前退租、二房东转租与买卖不破租赁
- 《住房租赁条例》逐条读：非居住空间禁止单独出租、实名签约与合同备案（后台待投稿）
- 《中华人民共和国出境入境管理法》，主席令第五十七号，2012年6月30日通过并公布，自2013年7月1日起施行。本文引用其第三十九条、第四十五条、第七十六条、第七十八条、第七十九条，另提及第九十三条。官方原文 https://www.nia.gov.cn/n741440/n741547/c1013311/content.html
- 《国务院关于出境入境管理的规定》，国务院令第841号，2026年6月29日国务院第90次常务会议通过，发布2026年7月31日，自2026年9月15日起施行。本文引用其第三条。官方原文 https://www.gov.cn/zhengce/content/202607/content_7077172.htm
- 《国务院2026年度立法工作计划》，国办发〔2026〕14号，2026年5月8日成文、5月11日发布，附件第11项。官方原文 https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202605/content_7068346.htm
- 效力与时点提示：本文所引条文以发布机关官方公布文本为准，核验日期2026年9月7日。出境入境管理法现行版本为主席令第五十七号公布、自2013年7月1日起施行的文本；其修订草案虽已列入国办发〔2026〕14号附件第11项，但草案文本未公布、未提请一审，不是现行法。《国务院关于出境入境管理的规定》自2026年9月15日起施行，核验日尚未施行。住宿登记的办理要求，一律以受理机关现行公布的要求为准；本文不代为认定个案中谁是留宿人。
本文为一般性法律研究，不构成法律意见；依据法律规定，律所不得承诺办案结果。
