阅读说明：本页为对现行法律、司法解释与公开裁判导向的裁判规则整理，非本所承办案件展示，不涉及具体当事人与案号。规则是共性，个案仍以事实、证据与裁判为准。
买期房，最闹心的三件事：说好的交房日一拖再拖、房子交了却迟迟办不下产证、量出来的面积比合同缩了水。前两类问题，现行司法解释给了明确的参照标准与期限；面积差异则主要看合同怎么约定。
配套阅读：裁判规则库总览 ｜ 条文见商品房买卖合同司法解释要点。
一、逾期交房：先看合同违约金，再谈酌增酌减
规则要点：出卖人逾期交房，合同有违约金约定的从约定。没有约定违约金数额或损失计算方法的，逾期交付使用房屋按逾期期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；买受人逾期付款则是另一套标准——按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。两者不可混用。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。一方迟延履行经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，解除权人可请求解除合同。
实务中开发商常在格式合同里把逾期交房违约金约得极低（如日万分之几），而把购房人逾期付款的违约金约得很高。这种"违约金畸轻畸重"可请求法院调整；购房人应保留催告、逾期天数、实际损失（如另行租房的租金）等证据。
依据：《民法典》第585条（违约金及其酌减/酌增）；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，据法释〔2020〕17号修正）第十一条（催告后三个月）、第十二条（超过损失30%酌减）、第十三条（无约定时的两类参照标准）。
二、逾期办证：也要担责，严重的可解约
规则要点：因出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除另有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：①合同约定的办理不动产登记期限；②标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；③标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。办理登记的期限届满后超过一年，因出卖人原因导致买受人无法办理不动产登记的，买受人可请求解除合同并赔偿损失。
依据：商品房买卖合同司法解释（法释〔2003〕7号，据法释〔2020〕17号修正）第十四条（办证期限与参照标准）、第十五条（超过一年可解除）；《民法典》合同编违约责任规则。
三、交付面积与合同不符：先看合同怎么约定
规则要点：商品房买卖合同司法解释2020年修正时删除了面积误差处理专条，现行文本（共24条）不再统一规定"面积误差比3%"的结算与退房规则。因此，交付时实测面积与合同约定面积不符的，首先依合同约定处理；合同未约定或约定不明的，依《民法典》合同编的一般规则主张——面积显著缩水致合同目的不能实现的，可请求解除合同、返还已付款项及利息；未达该程度的，可请求相应的价款调整或损失赔偿。
实务提示：现行商品房买卖合同示范文本一般已就面积差异的结算方式与退房条件作出专门约定，签约时应逐条核对该条款并留存测绘报告、交付验收记录，不要依赖已被删除的司法解释旧规则。
依据：商品房买卖合同司法解释（法释〔2003〕7号，据法释〔2020〕17号修正）现行文本；《民法典》第577–584条（违约责任）、第563条（法定解除）。详见站内要点整理。
四、开发商的"霸王条款"与恶意毁约的责任
规则要点：①开发商在格式合同中不合理免除自身责任、加重购房人责任、排除购房人主要权利的格式条款可能无效；②开发商故意隐瞒未取得预售许可、隐瞒已抵押或已另卖、"一房二卖"等致合同目的不能实现的，购房人可主张解除合同、返还已付房款及利息并赔偿损失（含房屋差价损失）；出卖人与第三人恶意串通另订合同并交付房屋、致买受人无法取得房屋的，买受人可请求确认该合同无效。需注意：原司法解释"不超过已付购房款一倍"的惩罚性赔偿条款已在2020年修正时整条删除，不能再直接援引。
依据：《民法典》第496–497条（格式条款）、第577–584条（违约责任）；商品房买卖合同司法解释（法释〔2003〕7号，据法释〔2020〕17号修正）第七条（恶意串通致无法取得房屋的合同无效）（见要点整理）。
说明：本页为裁判规则整理与一般性法律信息，规则依据以文中标注的《民法典》条文及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，据法释〔2020〕17号修正）现行有效文本为准；本页非本所承办案件展示，不含具体案号，具体个案仍取决于事实、证据与裁判，不构成对具体个案的法律意见。
