要旨一：优先受偿权优于抵押权和其他债权
与发包人订立施工合同的承包人，就其承建工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，该优先权优于抵押权和其他债权。这意味着即便工程已被抵押给银行，承包人在法定条件与期限内主张优先受偿的，仍可就工程价款优先于抵押权人受偿。
实务含义：工程款被拖欠时，优先受偿权是承包人手里最有力的"担保"——它不依赖对方另行提供抵押，而是法律直接赋予。但它有严格的期限，见要旨四。
要旨二：优先受偿的范围不包括利息、违约金、损害赔偿金
优先受偿的范围依国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，即承包人为建设工程应得的价款；承包人就逾期付款利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，法院不予支持。
实务含义：诉讼请求要分层——工程价款本金主张优先受偿，利息与违约金作为普通债权一并主张。把二者混为一谈，可能导致优先权部分请求被驳。
要旨三：不得对抗已支付全部价款、以居住为目的购房的商品房消费者
依《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，2023年4月20日施行）第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；只支付部分价款、但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，同样适用。第三条另规定：房屋不能交付且无实际交付可能的，消费者的价款返还请求权优先于上述权利。这是"保交楼、保民生"政策在民事权利顺位上的体现。
实务含义：承包人评估优先受偿权的实际受偿空间时，要把在售/已售商品房消费者的权利考虑进去，避免高估可优先受偿的财产范围。
要旨四：优先受偿权须在法定期限内行使
承包人应当在合理期限内行使优先受偿权，自发包人应当给付工程价款之日起算；超过法定期限的，优先受偿权消灭，仅剩普通债权。现行期限为最长十八个月（建工司法解释（一）第四十一条）；旧规则的"六个月"已自2021年1月1日废止，不再适用。需要逐案把握的是"发包人应当给付工程价款之日"这一起算点的认定。
要旨五（已变更）：转包、违法分包下不能再直接向发包人主张
旧规则（建工司法解释（一）第四十三条，2026年6月30日起不再适用）：转包、违法分包情形下，实际施工人可以发包人为被告主张工程款；法院查明发包人欠付转包人/违法分包人工程价款数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。
⚠️ 2026-08核校：本规则已变。《建工解释二》（法释〔2026〕12号，2026年6月30日施行）第六条规定，接受转包或者违法分包的单位或者个人，请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持；据最高人民法院民一庭答记者问，《建工解释一》第四十三条不再适用。施行后新受理的一审案件，路径应改为：向上手主张（解释二第六条前段）、代位权诉讼（第七条）、挂靠且发包人明知的直接主张（第四条第二款）。详见《建工解释二解读》。
现行实务含义：接受转包、违法分包的一方，主线改为向上手参照合同请求折价补偿款，上手无力清偿时以代位权对发包人主张；因此需要固定的证据从"发包人还欠上手多少"扩展为"上手对发包人的到期债权状态，以及上手是否怠于行使"。借用资质（挂靠）的一方另有第四条第二款的路径，关键证据是"发包人订立合同时知道或应当知道"。
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