① 逾期交房与逾期办证的违约金参照标准不一样，不能混用（《商品房买卖合同司法解释》第十三条、第十四条）。合同没约定或者损失难以确定时：逾期交房按逾期期间同地段同类房屋租金标准；逾期办证按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。
② 办证有三个起算点，超期一年才能解除。第十四条给了三个期限：合同约定的登记期限；尚未建成房屋的自交付使用之日起90日；已竣工房屋的自合同订立之日起90日。第十五条：办理登记期限届满后超过一年因出卖人原因无法办理登记的，买受人可请求解除合同并赔偿损失。
③ 逾期交房要退房，先看有没有催告。第十一条：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，请求解除合同应予支持（当事人另有约定的除外）。没有催告的，解除权自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期消灭。
④ 「一倍赔偿」已经没有了。原司法解释关于一房二卖、隐瞒抵押或预售许可等情形可主张不超过已付购房款一倍赔偿的惩罚性赔偿条款，已在法释〔2020〕17号修正时整条删除，不能再直接援引。
买新房最常遇到的两件糟心事，一是房子迟迟不交，二是房子交了但产证办不下来。这两件事在法律上是两笔独立的违约，各有各的期限起点、各有各的赔偿参照标准，也各有各的解除条件——把它们混着谈，是主张落空的常见原因。
本文只做三件事：把两笔违约的期限起点说清；把能要多少的参照标准摊开；把什么情况能退房以及退房权什么时候会消灭讲明白。
一、先分清两笔违约：期限从哪天开始算
| 逾期交房 | 逾期办证（不动产权属证书） | |
|---|---|---|
| 期限起点 | 合同约定的交付使用日期 | 三个起点择一（第十四条）：①合同约定的办理不动产登记期限；②标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；③标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日 |
| 归责前提 | 出卖人迟延交付 | 因出卖人原因致买受人在上述期限届满仍未取得不动产权属证书 |
| 违约金参照（无约定或损失难定） | 按逾期交付期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准（第十三条） | 按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（第十四条） |
| 解除条件 | 经催告后在三个月的合理期限内仍未履行（第十一条） | 办理登记期限届满后超过一年，因出卖人原因导致无法办理登记（第十五条） |
第十四条的三个起点里，第②③项是兜底：只有在合同没有约定办理登记期限时才用得上。绝大多数商品房买卖合同示范文本都写了办证期限，所以实际适用的往往是第①项——先翻合同，别直接套90日。
还要提示两点：第十三条的这两个标准是兜底适用的——合同约定了违约金数额或者损失计算方法的，优先按约定。而逾期付款一档同样在第十三条里：按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、约定的违约金太低或太高，怎么调
实务中开发商预制的合同常把违约金约定得极低（例如每日万分之零点五），这时要用两层规则：
《民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
两条规则的落点都是损失。所以主张调整违约金时，重心不在论证「约定不公平」，而在把损失算出来并证明它：逾期交房的损失通常以同地段同类房屋租金为参照（可取主管部门公布的租金指导价或有资格的评估机构的评定），逾期办证的损失以已付购房款的资金占用成本为参照。拿不出损失的量化依据，调整请求就没有落脚点。
另外注意《民法典》第五百八十五条最后一句：就迟延履行约定的违约金，付了违约金还得继续履行——开发商不能以「我按天赔了钱」为由不交房或不办证。
三、什么情况能退房，以及退房权会不会过期
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
这一条有两层，很多人只读了第一层：
- 第一层是解除的实质条件：迟延交付＋经催告＋三个月合理期限内仍未履行。催告是关键动作，而且要留痕——书面催告函并保留送达凭证（快递面单、签收记录、邮件与短信记录），是这一步最容易被忽略却最要紧的准备。
- 第二层是解除权自身的行使期限：没有对方催告的情况下，解除权人应自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。也就是说，一直拖着不主张，最后可能连退房的权利都没有了——只剩违约金请求。这是长期烂尾情形下最容易踩空的一处。
逾期办证的解除条件另有专条：第十五条——办理登记期限届满后超过一年，因出卖人原因导致无法办理不动产登记的，买受人可请求解除合同并赔偿损失。这里的「一年」是从办理登记期限届满之日起算，不是从交房之日起算。
四、两个已经过时的说法，别再用了
删除不等于这些行为不再被追究，而是回归《民法典》的一般规则：出卖人与第三人恶意串通另订合同并交付房屋、致买受人无法取得房屋的，买受人可请求确认该合同无效（本解释第七条）；此外可依《民法典》主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失（含房屋差价损失）；出卖人订立合同时有欺诈情形的，可主张撤销合同并追究相应责任。
五、遇到逾期，按这个顺序做
| 顺序 | 动作 | 为什么 |
|---|---|---|
| 1 | 翻合同：找出交付使用日期、办理不动产登记期限、违约金条款与免责／顺延条款 | 第十三条、第十四条的参照标准都是兜底，约定优先；顺延条款常是开发商的抗辩落点 |
| 2 | 固定逾期事实：交付通知、实际交房记录、竣工验收备案与办证进度的往来函件 | 确定期限起点与逾期天数 |
| 3 | 书面催告并留痕（要求继续履行的，也建议先催告） | 第十一条把「经催告后三个月」作为解除的实质条件；催告同时也是中断怠于主张的动作 |
| 4 | 取损失依据：同地段同类房屋租金的公布数据或评估意见；已付购房款的付款凭证 | 调整违约金与主张赔偿都以损失为落点（第十二条、《民法典》第五百八十五条） |
| 5 | 算清解除权的剩余时间：经催告的三个月；未经催告的自知道解除事由起一年 | 第十一条第二款——逾期不行使，解除权消灭 |
如果同时涉及贷款、抵押或者转手交易，可以一并对照抵押房产的买卖风险与二手房买卖违约全景；税费承担条款的坑见房屋买卖中的税费承担条款。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，据法释〔2020〕17号修正，2021年1月1日施行，现行文本共24条）第七条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条 —— 迟延交付经催告三个月的解除条件与解除权行使期限、违约金过高酌减的30%标准、逾期交房与逾期付款的违约金参照标准、逾期办证的三个期限起点与违约金参照标准、超过一年可解除，支撑全文。本站要点整理见法规库
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条 —— 违约责任的基本形态；违约金的增减规则与迟延履行违约金付后仍应履行，支撑第二节
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 —— 法定解除的情形，是本解释第十一条援引的上位规则，支撑第三节
- 法释〔2020〕17号修正决定 —— 删除原惩罚性赔偿（不超过已付购房款一倍）条款与原面积误差处理专条，支撑第四节
