德载律所·房地产部 ｜ 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年 7 月 5 日通过，经 2019 年 8 月 26 日第三次修正，修改决定由中华人民共和国主席令第三十二号公布，自 2020 年 1 月 1 日起施行，现行全 73 条）官方公布文本整理；具体办理以受理机关现行公布的要求为准。
- 现行版本的施行日是 2020 年 1 月 1 日，不是 2019 年 8 月 26 日——后者只是修改决定的通过与公布日，这是这部法最常见的引用硬伤。
- 2019 年第三次修正只改了第九条一条，条号未发生任何移动；说成大修、说旧条号已作废，都是错的。
- 第三十八条七类不得转让中，第（一）项不是独立条件而是回指第三十九条；高频踩坑的是查封、共有人未书面同意、权属争议、无证四项。
- 出让地看第三十九条（出让金付清、开发投资达标），划拨地看第四十条（报批、补办出让手续并缴出让金），违反分别对应第六十六、六十七条；未办登记不影响合同效力，但物权未变动。
一、基本信息
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 文件全称 | 《中华人民共和国城市房地产管理法》 |
| 文号 | 1994 年 7 月 5 日第八届全国人大常委会第八次会议通过；第三次修正的决定由中华人民共和国主席令第三十二号公布 |
| 通过／公布日期 | 第三次修正的决定 2019 年 8 月 26 日经第十三届全国人大常委会第十二次会议通过，同日以主席令公布 |
| 现行版本施行日期 | 2019 年第三次修正，自 2020 年 1 月 1 日起施行（另有 2007、2009 年两次修正），现行全 73 条 |
| 制定机关 | 全国人民代表大会常务委员会 |
| 官方原文 | http://www.npc.gov.cn/npc//c2/c30834/201909/t20190905_300665.html |
| 本页管什么 | 房地产转让与商品房预售的法定条件、程序与罚则，以及未办登记时的合同效力 |
二、先把版本讲准：2019 年只动了一条
流传较广的两种说法都要纠正：一种把施行日写成 2019 年 8 月 26 日，一种把这次修正当成大修。
结论：通过与公布日是 2019-08-26，施行日是 2020-01-01；只改第九条，条文顺序未调整，本文所引条号无新旧换算问题。适用范围见第二条——城市规划区国有土地范围内的开发用地取得与房地产交易；规划区外按第七十二条参照执行。
三、七类房地产不得转让：签约前的第一张排雷单
下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
七项分两层。第（一）项不是独立条件，而是把出让地的门槛整体挂到第三十九条上；第（二）至（七）项才是并列的独立禁止情形。第（二）项写的是查封「或者以其他形式限制房地产权利」，形态不止一种；第（四）项要的是书面同意；第（六）项是无证房交易被认定不得转让的直接依据。第（五）项在上海写得更具体，见第六节。
四、出让地与划拨地：两条不同的转让通道
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
两项条件并列，缺一不可。第（二）项的百分之二十五是开发投资总额的比例，不是形象进度。第二款常被忽略：房屋已建成的，除土地使用权证书外还要持有房屋所有权证书。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
划拨地先报批，后补手续。第一款是常规路径：获准后由受让方办出让手续并缴出让金，义务人条文写死，交易文件里的内部安排不改变对外分工。第二款是例外：获准不办出让手续的，改由转让方把土地收益上缴国家。
| 环节 | 谁做、报给谁 | 条文口径 |
|---|---|---|
| 出让地转让前自查 | 转让方 | 出让金付清并取得土地使用权证书；完成开发投资总额百分之二十五以上；房屋已建成的还应持有房屋所有权证书（第三十九条） |
| 划拨地转让报批 | 转让方→有批准权的人民政府 | 准予转让的由受让方办出让手续并缴出让金（第一款）；获准不办出让手续的，由转让方将土地收益上缴国家（第二款） |
| 签订合同 | 转让双方 | 书面转让合同，载明土地使用权取得的方式（第四十一条） |
| 变更登记 | 当事人→房产、土地管理部门 | 房产变更登记，再凭变更后的房屋所有权证书办土地使用权变更登记（第六十一条第三款） |
五、预售的四个条件，与「合同有效」不等于「房子过户」
商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第一款四项是预售人的准入条件，第（四）项是购房人签约前唯一能独立核验的：有没有商品房预售许可证明。第二款把预售合同登记备案定为法定动作，第三款把预售款用途限定为「有关的工程建设」——这是预售资金监管的上位法依据，具体规则以受理机关现行公布的要求为准。
房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
转让不是签完合同就完成的，还有登记这一环。第五章即第六十条至第六十三条。
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条把它拆成三步：取得土地使用权的申请登记领证；建成房屋的凭该证书申请登记领房屋所有权证书；转让或者变更的，办房产与土地使用权变更登记。不动产统一登记推行后的具体办理，以受理机关现行公布的要求为准。
由此引出最常被误解的一层：合同效力与物权变动是两件事。买卖合同无法定无效事由的自成立时生效，未办登记不影响合同效力（民法典第二百一十五条）；不动产物权则经依法登记才发生效力（民法典第二百零九条）。房子没过户，手里握的是债权，可请求继续履行、承担违约责任，所有权尚未取得。条文见站内 不动产登记：登记簿、预告登记、异议登记。
六、罚则与上海口径
| 违反哪一条 | 行为 | 谁来罚 | 法律后果 | 依据 |
|---|---|---|---|---|
| 第三十九条第一款 | 出让地未达条件即转让土地使用权 | 县级以上土地管理部门 | 没收违法所得，可以并处罚款 | 第六十六条 |
| 第四十条第一款 | 划拨地未报批、未补办出让手续 | 县级以上土地管理部门 | 责令缴纳出让金，没收违法所得，可以并处罚款 | 第六十七条 |
| 第四十五条第一款 | 不符合四项条件即预售 | 县级以上房产管理部门 | 责令停止预售，没收违法所得，可以并处罚款 | 第六十八条 |
上海的对照文本。《上海市房地产转让办法》（上海市人民政府令第 42 号，1997 年 4 月 30 日发布，2010 年 12 月 20 日市政府令第 52 号公布的决定修正）把上位法落到本市。第八条第（三）项写作「权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的」，比本法第三十八条第（五）项更具体；第九条、第十二条与本法同向，房屋须先办登记领证方可转让，划拨地转让由受让人办出让手续并缴出让金；第十九条给了本市特有的时点——交易管理机构应自受理过户申请之日起 15 日内完成审核。罚则见第四十八条：违反第十二条第一款的，责令改正、没收违法所得，并可以处违法所得一倍以下的罚款。
七、谁会用到、怎么用
买方与受让方：签约前用第三十八条排雷，出让地看第三十九条，划拨地看第四十条，期房看第四十五条第一款第（四）项。转让方与开发企业：把条件与报批写进交易文件的先决条件，否则触发的是第六十六、六十七条的行政责任，不只是违约。
- 误解：2019 年这次是大修，旧条号都要重新核。实际：修改决定对本法只有一句「将第九条修改为……」，条文顺序未调整；施行日是 2020 年 1 月 1 日。
- 误解：合同签了、钱付了，房子就是我的。实际：第三十六条要求转让办理权属登记；未办登记不影响合同效力（民法典第二百一十五条），但物权经登记才发生效力（民法典第二百零九条）。
- 误解：划拨地上的房子补个手续就能随便卖。实际：第四十条第一款要求先报有批准权的人民政府审批，准予转让的由受让方办出让手续并缴出让金；违反的按第六十七条处理。
- 签约前按第三十八条逐项过一遍，结论写进合同的陈述与保证。查册确认有无查封及其他权利限制（第二项）、核齐共有人并取得书面同意（第四项）、确认无在先权属争议（第五项）与已登记领证（第六项）。缺项即不得转让。
- 出让地转让先备齐第三十九条的证明材料；划拨地项目把第四十条的审批结果设为交割先决条件。前者缺项即落入第三十八条第（一）项；后者要在合同里写明报批主体、未获准时的解除与退款安排，并按第一款把出让金义务落在受让方。
- 付款节奏与登记节奏挂钩，别让尾款走在登记前面。依第三十六条与第六十一条第三款，转让还要办房产与土地使用权变更登记；登记完成前可主张的是继续履行与违约责任，所有权尚未取得。
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》，1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，经 2007、2009、2019 年三次修正，现行版本自 2020 年 1 月 1 日起施行，全 73 条。本文引用其第二条、第三十六条、第三十八条至第四十一条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第六十六至六十八条、第七十二条。官方原文 http://www.npc.gov.cn/npc//c2/c30834/201909/t20190905_300665.html
- 《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，2019 年 8 月 26 日第十三届全国人大常委会第十二次会议通过，自 2020 年 1 月 1 日起施行。官方原文 http://www.npc.gov.cn/c2/c30834/201908/t20190826_300496.html ；公布该决定的《中华人民共和国主席令》第三十二号，官方原文 https://www.gov.cn/xinwen/2019-08/26/content_5424611.htm
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条，2021 年 1 月 1 日起施行；本文仅挂条号，未引用其条文原文。
- 《上海市房地产转让办法》，1997 年 4 月 30 日上海市人民政府令第 42 号发布，2010 年 12 月 20 日上海市人民政府令第 52 号公布的决定修正并重新发布，自 1997 年 6 月 1 日起施行。本文引用其第八条、第九条、第十二条、第十九条、第四十八条。官方原文 https://www.shanghai.gov.cn/xxzfgzwj/20210608/ceddd13d38f54e3a8f9023f5ab6f6b4e.html
- 效力与时点提示：本文所引为中国人大网 2019 年第三次修正后重新公布的全文，以官方公布文本为准。本法第六十六条至第六十八条只写「可以并处罚款」，未规定幅度，以作出处罚的机关现行公布的依据为准。登记、预售许可与备案的受理窗口、材料清单与时限，一律以受理机关现行公布的要求为准。
本文为一般性法律研究，不构成法律意见；依据法律规定，律所不得承诺办案结果。
