- 案例名称：最高人民法院涉财产权保护执行异议之诉典型案例
- 发布日期：2025年7月23日
- 发布主体：最高人民法院新闻局
- 案例数量：6 件
- 官方来源：最高人民法院官网 ↗
- ⚠ 关于案号：该批典型案例官方发布文本未公布案号，本页按官方发布的案例名称与当事人代称引用，不自行补造案号。
- 为什么选它：这是普通购房人最怕、也最难自救的一种局面——房子已经买了、钱已经付了、人已经住进去了，产权却还在卖方名下，然后卖方欠了别人的钱，房子被查封。这六件案例正面回答了几种典型情形下"能不能排除执行"，最后一件则从反面提示：拿假的以房抵债协议来挡执行，会被查穿。
不动产以登记为准，这条规则在正常交易里是保护买家的；可一旦买卖到了"钱付完了、房交了、证还没办下来"这个中间地带，它就会反过来变成风险——在登记簿上，这套房子还是卖方的财产，卖方的债权人可以申请查封、拍卖它。执行异议与执行异议之诉，就是买房人在这个中间地带唯一的正式救济通道。最高人民法院发布的这六件典型案例，展示的正是这条通道在不同情形下怎么走通、以及什么情况下走不通。
一、六件案例逐件：官方发布的案情与要旨
案情：购房人在法院查封前已与房地产公司签订认购协议、交付全部购房款并实际居住，因他人债务纠纷导致房屋被查封。
要旨：前端规范执行、中端严格审查、后端案结事了，最大限度化解执行衍生纠纷，通过审执协同做好群众工作。
案情：夫妻为子女入学购买学区房，后因他人债务被执行人的抵押权而查封；一审驳回，二审改判。
要旨：对于不违背"房住不炒"政策、符合刚性或改善型住房需求的情形，应认定属于满足生存权的合理消费范畴。
案情：进城务工人员在城市购买商品房用于居住，被抵押权人申请强制执行。
要旨：保障进城务工人员在城市的工作、生活、发展，其必需住房权益可排除金钱债权执行。
案情：被征收人因城中村改造获得安置房屋，后被债权人查封。
要旨：被征收人因征收补偿而享有的权利应优先于金钱债权，征收安置补偿房屋属基本生产生活资料。
案情：承包人与发包人因欠工程款协议以房屋折价抵偿，后房屋被第三人债权人查封。
要旨：建设工程价款优先受偿权优于抵押权，以工程不动产折价可排除他人抵押权执行。
案情：被执行人与案外人恶意串通，虚构民间借贷关系，伪造房屋抵债协议规避执行。
要旨：通过入户调查、调取银行流水、核对卡号等措施查明真相，严厉打击虚假诉讼规避执行行为。
二、把六条要旨翻译成买房人听得懂的话
| 案例 | 要旨管的是什么 | 对买房人 / 权利人意味着什么 |
|---|---|---|
| 一 · 查封前已付全款并入住 | 前端规范执行、中端严格审查、后端案结事了，通过审执协同化解执行衍生纠纷 | 争议的落点在时间顺序：签约、付款、入住是否都发生在查封之前。这三个时点，就是买房人最核心的事实基础 |
| 二 · 学区房 | 不违背"房住不炒"政策、符合刚性或改善型住房需求的，属于满足生存权的合理消费范畴 | 为孩子入学买房不必然被认定为投资。购房目的是被审查的对象，不是可以随口说的理由——它需要用家庭住房状况来印证 |
| 三 · 进城务工人员 | 保障进城务工人员在城市的工作、生活、发展，其必需住房权益可排除金钱债权执行 | "必需住房"是一个实质判断。用于居住而非囤房，是这类主张能否成立的关键 |
| 四 · 征收安置房 | 被征收人因征收补偿而享有的权利应优先于金钱债权，征收安置补偿房屋属基本生产生活资料 | 拆迁安置来的房子有其特殊定性，与普通商品房买卖的判断路径并不相同 |
| 五 · 以工程款折抵房屋 | 建设工程价款优先受偿权优于抵押权，以工程不动产折价可排除他人抵押权执行 | 承包人拿房抵工程款，其权利来源不是普通买卖，而是建设工程价款优先受偿权——这是它能排除抵押权执行的原因 |
| 六 · 虚假抵债 | 通过入户调查、调取银行流水、核对卡号等措施查明真相，严厉打击虚假诉讼规避执行行为 | 反面警示。补签协议、虚构借贷、伪造抵债，会被资金流水与实地核查穿透 |
把六件放在一起看，会发现一条共同线索：法院审查的从来不是"你说你买了"，而是一整套能相互印证的客观事实——什么时候签的、钱怎么付的、房子谁在住、为什么至今没过户、这套房对你意味着什么。
三、买房人要攒的四类证据
从这六件案例反推，买房人一侧真正被反复审查的是四类事实。这四类事实对应四类证据，缺一类就少一条腿。
| 要证明的事实 | 该准备的材料 | 常见的漏洞 |
|---|---|---|
| ① 合同时点在查封之前 | 认购协议、买卖合同、网签记录、中介居间合同，注意留存带有日期的原件与备案或网签的时间凭证 | 只有一份没有可信时间锚点的纸质合同，事后极难自证签署时间 |
| ② 价款已实际支付 | 银行转账回单、按揭放款记录、发票或收据，资金链条要能从自己账户走到对方账户 | 大额现金交付、通过第三人账户中转、金额与合同对不上 |
| ③ 已实际占有使用 | 交房记录、钥匙交接、水电燃气开户与缴费单、物业费单据、装修合同与照片、门牌与居住证明 | 买了却一直空置、租给别人也未留痕，占有事实无从证明 |
| ④ 未过户非因自身原因 | 催办记录、开发商或卖方的书面答复、限购或贷款审批受阻材料、开发商未办证的说明 | 拖了很多年从未催办，也没有任何书面往来，很难说清是谁的原因 |
案例二、案例三还提示了第五类材料：购房目的与居住需求的证明。孩子的入学材料、家庭名下住房情况、工作与居住所在地等，都是"刚性或改善型住房需求""必需住房"这类判断的事实基础。这类材料往往在被查封之后才想起来找，而那时候很多已经很难补。
四、哪些情形排不掉，以及程序次序
先说排不掉的一侧。这六件案例支持的是有真实交易、有实际居住需求、有优先受偿权基础的权利人，而不是所有主张"这房是我的"的人。以下几类情形，与案例所展示的事实基础相距甚远：
- 没有真实交易的抵债安排。案例六展示的就是这一类——虚构借贷关系、伪造抵债协议，被入户调查、银行流水与卡号核对查穿。
- 付款事实站不住。合同金额与实际支付对不上、资金来源与流向说不清，是最常见的失败原因。
- 既未占有也未使用。买了却从未交付、从未使用，"实际居住"这一环缺失。
- 纯投资性质、与生存权居住需求无关的持有。案例二、案例三的要旨都建立在居住需求这一实质判断上。
- 借名买房。它与本组案例是两条不同的路径，判断标准与政策限制均不相同，见本站借名买房裁判规则精选。
再说程序次序。案外人对执行标的主张权利，一般要先向执行法院提出书面异议，由法院审查并作出裁定；对裁定不服的，再依法提起执行异议之诉。案例二的案情本身就展示了这条通道的完整长度——一审驳回、二审改判。这里有两点最需要提醒：
不要停留在口头沟通。与执行法官、申请执行人、卖方之间的沟通，无论结果如何，都应留下书面记录；口头承诺不能替代程序动作，更不能延长期限。
如果房子已经进入拍卖环节，竞买一侧的风险与尽调要点是另一套体系，见法拍房风险裁判规则精选与法拍房尽职调查清单。
五、动作清单
| 时点 | 该做的事 | 为什么 |
|---|---|---|
| 买房当时（预防） | 能网签就网签、能备案就备案；款项一律走银行转账到合同载明的账户，不走个人代收、不付大额现金 | 时点与资金链是排除执行主张的两块基石，事后无法补造 |
| 交房后 | 第一时间办理水电燃气过户或开户、缴纳物业费、保存装修与入住证据 | "实际占有使用"要靠这些日常单据来证明 |
| 迟迟未能过户时 | 书面催办并保存对方答复；说明未过户的客观原因（限购、开发商未办证、贷款受阻等） | "非因自身原因未过户"是审查重点之一 |
| 发现房屋被查封时 | 立刻到执行法院查明查封时间、执行案号、申请执行人，确认查封与自己各时点的先后 | 先后顺序直接决定主张的方向，查清事实之前不要贸然表态 |
| 提出异议时 | 按四类事实成套提交材料（合同时点、付款凭证、占有证明、未过户原因），并补充购房目的与家庭住房状况材料 | 零散提交容易被认定证据不足，成套提交才能相互印证 |
| 收到异议裁定后 | 先看救济途径与期限，按裁定载明内容倒排时间，决定是否提起执行异议之诉 | 期限一过，通道就关上了，与实体上有没有理无关 |
| 承包人以房抵工程款时 | 厘清工程款金额、折抵依据与时点，保留结算与折价的完整书面材料 | 案例五的权利来源是建设工程价款优先受偿权，材料链要指向它 |
| 任何时候 | 不补签、不倒签、不虚构借贷或抵债关系 | 案例六表明这类操作会被入户调查、银行流水与卡号核对查穿，代价远大于收益 |
相关规则的总入口见房地产裁判规则库；常见疑问见房地产实务问答；条文与司法解释检索见房地产法规库。
六、这批案例没有回答的问题
- 统一的判断标准。典型案例展示的是具体情形下的处理导向，不能直接等同于可以逐条套用的裁判规则；不同案件的事实差异往往决定结果差异。
- 各类权利之间的完整顺位。案例五涉及建设工程价款优先受偿权与抵押权的关系，但六件案例并未给出各类权利顺位的完整图谱。
- 具体的期限数字与管辖细节。官方发布文本未就此展开，本页也不作推断，以裁定书载明内容与承办法院指引为准。
- 案号与裁判文书全文。该批典型案例官方发布文本未公布案号，本页不作补造，也未复现裁判文书全文。
因此，某一套房、某一次查封能否排除执行，仍须结合完整的合同、资金、占有与登记事实逐项判断。本页不对任何个案的处理结果作出预测或承诺。
- 最高人民法院涉财产权保护执行异议之诉典型案例（2025年7月23日发布，发布主体：最高人民法院新闻局，共6件）—— 支撑第一节六件案例的案例名称、案情与要旨，第二节要旨对照表的全部要旨表述，第三节四类事实的提炼所依据的案情，第四节案例六反面提示与案例二一审驳回、二审改判的程序事实，以及第六节关于官方发布文本未公布案号的说明。官方原文：最高人民法院官网 ↗
- 本站法拍房风险裁判规则精选与法拍房尽职调查清单 —— 支撑第四节末关于房屋进入拍卖环节后竞买一侧风险要点的指引。
- 本站借名买房裁判规则精选 —— 支撑第四节关于借名买房属另一条判断路径的说明。
效力与时点提示：典型案例不同于指导性案例，其发布旨在明确裁判导向、统一裁判尺度，具体个案仍以事实、证据与生效裁判为准。本页所引案例名称、案情与要旨均以最高人民法院官方发布文本为准；该批典型案例官方发布文本未公布案号，本页按官方发布的案例名称与当事人代称引用，未自行补造案号，亦未复现裁判文书全文。
本文系一般性法律研究与公开案例解读，非本所承办案件展示，不构成对具体个案的法律意见，不构成委托关系；本所不承诺任何案件结果，也不对个案能否排除执行、如何裁判作出预测。第三节、第四节与第五节动作清单为本所解读，已与官方发布内容分节标注。
延伸阅读：房地产裁判规则库 · 二手房买卖裁判规则精选 · 实务问答
